AIPropHub
Полное руководство

Покупка недвижимости в Испании

Всё, что нужно знать: от получения NIE до регистрации права собственности. Написано для иностранных покупателей, впервые выходящих на испанский рынок.

Зачем покупать в Испании?

Испания стабильно входит в число лучших направлений для инвестиций в недвижимость в Европе. Более 300 солнечных дней в году, здравоохранение мирового уровня, невысокая стоимость жизни и яркая культура делают её привлекательной как с точки зрения образа жизни, так и финансов. Доходность аренды на побережье в среднем 4–7%, а рост цен в таких городах, как Валенсия, Малага и Мадрид, за последнее десятилетие опередил многие европейские рынки.

Такие города, как Валенсия и Аликанте, круглый год привлекают устойчивый спрос на аренду со стороны студентов и экспатов (а не только летних туристов), что сглаживает сезонность дохода.

Кто может покупать?

Испания не устанавливает ограничений на владение недвижимостью по гражданству. Граждане ЕС покупают с теми же правами, что и испанцы. Гражданам стран вне ЕС нужен действующий номер NIE (см. ниже) и испанский банковский счёт. Минимального порога инвестиций для обычной покупки нет, хотя программа Golden Visa даёт вид на жительство покупателям из стран вне ЕС при инвестициях от €500 000.

Программа Golden Visa пересматривалась в 2024 году. Уточните актуальные рекомендации властей, прежде чем принимать инвестиционные решения в расчёте на вид на жительство.

Получение номера NIE

NIE (Número de Identificación de Extranjero) является вашим испанским налоговым идентификационным номером, необходимым для покупки недвижимости, открытия счёта и уплаты налогов. Как его получить:

  1. 1Заполните форму EX-15 (доступна на сайте испанского консульства или полиции).
  2. 2Запишитесь на приём в местное Oficina de Extranjeros (управление по делам иностранцев) или в испанское консульство за рубежом.
  3. 3Возьмите: действующий паспорт + копию, заполненную EX-15, подтверждение причины запроса (например, письмо о покупке недвижимости от вашего юриста) и €10,20 по налоговой форме 790.
  4. 4Получите сертификат NIE в тот же день; это один лист A4. Сделайте несколько копий.

Ваш юрист может подать заявление на NIE от вашего имени по доверенности; это удобно, если вы покупаете удалённо и не можете приехать в Испанию ради бюрократических шагов.

Открытие испанского банковского счёта

Испанский счёт нужен для оплаты местных налогов (IBI), коммунальных счетов и взносов сообщества. Большинство крупных банков (Sabadell, Santander, BBVA, CaixaBank) предлагают счета для нерезидентов. Понадобятся NIE, паспорт, подтверждение адреса в вашей стране и справка о занятости или доходах. Процесс обычно занимает 1–2 недели. Онлайн-банки вроде Wise или Revolut могут служить промежуточным счётом на время ожидания.

Готовы начать поиск?

Смотрите проверенные объявления, подобранные под ваши инвестиционные критерии, на базе ИИ.

Найти недвижимость

Этот гид носит исключительно информационный характер и не является юридической или финансовой консультацией. Всегда консультируйтесь с квалифицированным испанским юристом и налоговым советником перед покупкой недвижимости. Нормы и налоговые ставки меняются; проверяйте актуальные правила, прежде чем действовать.